Un contrato de arrendamiento en Lima que omita la cláusula de allanamiento a futuro puede obligar al propietario a esperar varios años para recuperar su inmueble mediante un proceso judicial ordinario. Con la Ley N.° 30933, publicada el 24 de abril de 2019, existe un procedimiento especial de desalojo notarial que acorta significativamente ese camino — pero solo si el contrato incluye ciertas cláusulas desde el momento de su firma. A continuación explicamos cuáles son esas cláusulas, qué normas las respaldan y qué debe evaluar un abogado antes de suscribir cualquier arrendamiento.
Dos regímenes legales que conviven en el mercado limeño
En el Perú existen actualmente dos marcos normativos principales para los contratos de arrendamiento de inmuebles:
| Régimen | Norma | ¿Para qué inmuebles? | Instrumento de contrato |
|---|---|---|---|
| Régimen especial de promoción | D. Leg. N.° 1177 (18/07/2015) | Exclusivamente vivienda | FUA inscrito en el RAV |
| Desalojo notarial especial | Ley N.° 30933 (24/04/2019) | Vivienda, comercio, industria u otros fines | Contrato privado legalizado ante notario |
| Régimen ordinario | Código Civil (normas generales) | Cualquier inmueble | Contrato escrito o verbal |
La Ley N.° 30933 tiene un alcance más amplio que el D. Leg. N.° 1177: puede aplicarse tanto a arrendamientos de vivienda como a locales comerciales, industriales u otros, siempre que las partes se sometan expresamente a su procedimiento al momento de firmar el contrato. Sin embargo, no aplica a contratos de alquiler-venta ni a arrendamientos financieros u otros que incluyan pago para adquirir la propiedad.
La cláusula más importante: allanamiento a futuro
La cláusula de allanamiento a futuro es el corazón del procedimiento especial de desalojo. Mediante ella, el arrendatario acepta expresamente — desde el momento de firmar — devolver el inmueble al propietario si vence el plazo del contrato sin renovación o si incumple el pago de la renta. Sin esta cláusula, el propietario pierde acceso al mecanismo rápido y deberá acudir a un proceso judicial ordinario, que puede extenderse varios años.
El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos ha señalado expresamente que los contratos de alquiler deben contener la cláusula de allanamiento a futuro para poder acceder al denominado «desalojo express».
Para que esta cláusula active el proceso especial, se requiere además que el contrato esté legalizado con las firmas de ambas partes ante un notario. La legalización notarial no es un formalismo opcional: es un requisito de validez del procedimiento.
Lo que esto implica para tu empresa
- Revisa todos tus contratos vigentes: Si tu empresa arrienda locales, oficinas o almacenes en Lima y los contratos no incluyen la cláusula de allanamiento ni el sometimiento a la Ley N.° 30933, no podrás acceder al desalojo notarial en caso de impago o vencimiento. Evalúa renegociar o renovar con las cláusulas correctas.
- Exige legalización notarial desde el primer día: Un contrato firmado en privado, sin legalización ante notario, no activa el procedimiento especial. Incluye este paso en tu protocolo de cierre de contratos de arrendamiento.
- Consigna la cuenta de abono bancaria en el contrato: La Ley N.° 30933 exige que el número, tipo y moneda de la cuenta de depósito de la renta quede especificado en el contrato. Si cambias de cuenta, debes notificarlo al arrendatario por comunicación de fecha cierta.
- Individualiza el inmueble con precisión: Para locales en edificios corporativos, parques industriales o centros comerciales de Lima, asegúrate de que el contrato describa el inmueble de manera inequívoca — piso, unidad, área, linderos — para que no haya ambigüedad en un eventual desalojo.
Todas las cláusulas esenciales: guía completa
La investigación normativa identifica cinco cláusulas que no pueden faltar en un contrato orientado a la protección del propietario bajo el marco vigente:
- 1Cláusula de allanamiento a futuro
El arrendatario acepta expresamente restituir el inmueble ante el vencimiento del plazo o la resolución por falta de pago de la renta. Es la puerta de entrada al desalojo notarial especial de la Ley N.° 30933. Sin ella, solo queda la vía judicial ordinaria.
- 2Sometimiento expreso a la Ley N.° 30933
Las partes deben declarar expresamente en el contrato que se someten al procedimiento especial regulado por esta ley, para que el notario pueda constatar las causales y el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.
- 3Cuenta de abono bancaria
Debe consignarse el número, tipo y moneda de la cuenta bancaria o de cooperativa supervisada por la SBS en la que el arrendatario depositará la renta. Si la cuenta cambia, el arrendador debe comunicarlo por escrito con fecha cierta.
- 4Individualización inequívoca del inmueble
El contrato debe contener referencias precisas de ubicación del inmueble: dirección completa, número de piso, unidad, área, linderos y cualquier otro dato que lo identifique sin lugar a confusión. Esto es especialmente relevante en quintas, edificios y conjuntos residenciales o comerciales de Lima.
- 5Obligaciones del arrendatario sobre el estado del inmueble
El reglamento del D. Leg. N.° 1177 (D.S. N.° 017-2015-VIVIENDA) establece que el arrendatario debe devolver el inmueble sin más deterioro que el del uso ordinario, suscribiendo un Acta de Recepción; no puede introducir mejoras o modificaciones sin consentimiento escrito del arrendador; y no puede subarrendar salvo autorización expresa. Incluir estas obligaciones en el contrato facilita la prueba en caso de controversia.
El régimen especial del D. Leg. N.° 1177: ¿cuándo aplica?
Si el arrendamiento es exclusivamente para vivienda, el propietario puede optar adicionalmente por el régimen del Decreto Legislativo N.° 1177. En este caso, el contrato se celebra únicamente mediante el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), que debe inscribirse en el Registro de Arrendamiento para Vivienda (RAV). Si el contrato no indica plazo, se presume que la duración es de un año contado desde la legalización notarial del formulario.
Este régimen es facultativo: el propietario puede optar por él o por un contrato ordinario con las cláusulas de la Ley N.° 30933. Ambos regímenes no son excluyentes en la práctica, aunque tienen requisitos formales distintos. Un abogado especializado en derecho de arrendamientos puede orientarte sobre cuál se adapta mejor a tu situación.
¿Qué pasa si el contrato no tiene estas cláusulas?
Si el contrato de arrendamiento no contiene la cláusula de allanamiento a futuro ni el sometimiento expreso a la Ley N.° 30933, el propietario no podrá acceder al desalojo notarial especial. Deberá iniciar un proceso de desalojo por la vía judicial ordinaria, regulado por el Código Procesal Civil, el cual puede extenderse considerablemente más en el tiempo. Esto no significa que el propietario pierda su derecho — sigue siendo titular del inmueble y puede recuperarlo — pero el camino es más largo y costoso.
Asimismo, si el contrato no está legalizado ante notario, aunque contenga la cláusula de allanamiento, el procedimiento especial tampoco puede activarse. La forma y el fondo van de la mano en este régimen.
Pasos prácticos para celebrar un contrato de arrendamiento protegido
Si eres propietario en Lima y quieres celebrar un arrendamiento que te proteja adecuadamente, considera los siguientes pasos:
- 1Consulta a un abogado antes de redactar el contrato
La redacción de las cláusulas de allanamiento y sometimiento a la Ley N.° 30933 debe ser precisa. Un error en la redacción puede invalidar el acceso al proceso especial. Nuestro equipo de derecho de arrendamientos puede orientarte.
- 2Verifica la identidad del arrendatario
Solicita copia del DNI o RUC y, si corresponde, documentos que acrediten la capacidad legal para contratar (poderes notariales, si es una empresa).
- 3Describe el inmueble con precisión
Incluye dirección completa, área, linderos, número de unidad y cualquier referencia catastral o registral disponible.
- 4Consigna la cuenta bancaria de abono de la renta
Abre una cuenta exclusiva para recibir los pagos si es posible, y consígnala expresamente en el contrato con número, tipo y moneda.
- 5Legaliza las firmas ante notario
Este paso es obligatorio para acceder al desalojo especial. No lo omitas ni lo postergues.
- 6Guarda el contrato y los comprobantes de pago
En caso de incumplimiento, necesitarás acreditar tanto el contrato como el historial de pagos (o la falta de ellos). Conserva todos los depósitos bancarios y comunicaciones con el arrendatario.
Preguntas frecuentes
Sí. La Ley N.° 30933 permite que tanto arrendamientos de vivienda como de locales comerciales, industriales u otros incluyan la cláusula de allanamiento a futuro y el sometimiento expreso a su procedimiento. Lo que no permite es aplicarla a contratos de alquiler-venta, arrendamiento financiero u otros que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.
No. Para activar el procedimiento especial de desalojo de la Ley N.° 30933, el contrato debe estar legalizado con las firmas de ambas partes ante un notario. Un contrato privado sin legalización notarial no permite acceder a este mecanismo, aunque contenga la cláusula de allanamiento.
Según la normativa aplicable, si el arrendador modifica la cuenta de abono consignada en el contrato, debe comunicarlo al arrendatario mediante una comunicación de fecha cierta. No basta con informarlo verbalmente. Esta obligación protege al arrendatario de quedar en situación de incumplimiento por causa ajena a su voluntad.
No, salvo que cuente con el consentimiento previo y por escrito del arrendador. De acuerdo con el reglamento del D. Leg. N.° 1177, las mejoras o modificaciones introducidas sin autorización quedan en beneficio del inmueble sin obligación del arrendador de pagar su valor. Por eso es importante incluir esta restricción de manera expresa en el contrato.
La inscripción en el RAV es obligatoria solo si el arrendamiento se celebra bajo el régimen especial del Decreto Legislativo N.° 1177, que utiliza el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) y aplica exclusivamente a vivienda. Si el contrato se celebra bajo la Ley N.° 30933 sin acogerse al D. Leg. N.° 1177, la inscripción en el RAV no es un requisito para el procedimiento especial de desalojo.
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Iniciar orientaciónVer servicio de arrendamientosEste artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría legal. Para orientación en tu caso específico, consúltanos. Elaborado por el Equipo editorial La Rosa & Abogados.
Contenido informativo elaborado con asistencia de IA y contrastes automatizados de fuentes oficiales. No consta revisión jurídica individual por el Dr. La Rosa; no sustituye una consulta profesional.
