Un contrato de arrendamiento bien redactado en Perú 2026 debe incluir 10 cláusulas clave: identificación del inmueble, monto y forma de pago, plazo, depósito de garantía, cláusula de allanamiento (para desalojo en 15 días), inventario, prohibición de subarrendamiento, condiciones para mejoras, penalidades y mecanismo de resolución de disputas.
Con la nueva Ley de Arrendamiento Justo (Ley 32430) en vigor desde 2026 y los cambios tributarios que implica, esta guía te explica todo lo que propietarios e inquilinos deben saber antes de firmar.
Las 10 cláusulas que todo contrato debe tener
1 Identificación completa de las partes y del inmueble
DNI o RUC de arrendador e inquilino, dirección exacta, área en m², linderos y número de partida registral en SUNARP. Sin esta información el contrato puede ser impugnado.
2 Monto del alquiler, moneda y forma de pago
Especifica si el pago es en soles o dólares, la fecha límite de pago cada mes y el medio de pago. Obligatorio desde 2026: pagos superiores a S/2,000 o US$500 deben hacerse por medios bancarios (transferencia, depósito, Yape/Plin con constancia).
3 Plazo del contrato
Fecha exacta de inicio y vencimiento. Si no se indica plazo, la ley presume que es de duración indeterminada, lo que complica el desalojo al vencimiento.
4 Depósito de garantía
Normalmente 1 a 2 meses de alquiler. Debe especificarse la condición para su devolución (estado del inmueble, sin deudas de servicios). El propietario no puede retenerlo injustificadamente.
5 Cláusula de allanamiento (la más importante)
Permite el desalojo express ante notario en 15-51 días (Ley 30933) en vez de un juicio de 1-3 años. El inquilino acepta desde el inicio que será desalojado si no paga o no desocupa al vencimiento. Solo aplica a contratos firmados con esta cláusula ante notario.
6 Inventario de bienes y estado del inmueble
Listado detallado de todo lo que se entrega (muebles, electrodomésticos, instalaciones). Preferiblemente con fotos fechadas firmadas por ambas partes. Esto evita conflictos al momento de la devolución.
7 Prohibición de subarrendamiento
Sin autorización escrita del arrendador, el inquilino no puede subarrendar ni total ni parcialmente. Esta cláusula también cubre plataformas como Airbnb.
8 Condiciones para modificaciones y mejoras
El inquilino no puede hacer modificaciones estructurales sin autorización. Las mejoras necesarias corren por cuenta del inquilino (reparaciones menores); las mejoras útiles o de lujo requieren acuerdo escrito sobre quién las costea y si se compensan al salir.
9 Penalidades por incumplimiento
Mora automática por pago tardío (p.ej. 5% adicional por cada semana de retraso), penalidad por no desocupar al vencimiento, y consecuencias por daños al inmueble superiores al desgaste normal.
10 Resolución de controversias
Define si los conflictos se resuelven ante el Juzgado de Paz Letrado del distrito del inmueble, un centro de arbitraje, o mediante conciliación previa obligatoria. Esto ahorra tiempo y costos.
La cláusula de allanamiento: cómo activar el desalojo en 15 días
La Ley 30933 permite al propietario recuperar su inmueble ante el notario —sin ir al juzgado— en un plazo de 15 a 51 días, si el contrato incluye la cláusula de allanamiento. El proceso tiene 5 pasos:
- Carta notarial al inquilino indicando la causal (falta de pago o vencimiento del contrato).
- Plazo de subsanación: el inquilino tiene 7 días para pagar o 15 días para desocupar.
- Protocolización notarial del incumplimiento.
- Solicitud de desalojo al notario, quien emite la constatación.
- Intervención del ejecutor coactivo para la recuperación física del inmueble.
Modelo de cláusula de allanamiento: "El arrendatario declara su allanamiento futuro a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, en caso de vencimiento del plazo del contrato o resolución del mismo por falta de pago de la renta, conforme a lo establecido en la Ley N.° 30933 y su Reglamento."
Ley de Arrendamiento Justo 2026 (Ley 32430): qué cambia para propietarios
Esta ley modifica el tratamiento tributario del Impuesto a la Renta para arrendamientos:
| Aspecto | Antes de Ley 32430 | Desde 2026 |
|---|---|---|
| ¿Cuándo se paga IR? | Cuando se devengaba el alquiler (aunque no se cobrara) | Solo cuando se cobra efectivamente |
| Tasa del IR | 5% sobre el alquiler bruto | 5% sobre lo efectivamente cobrado |
| Bancarización | Recomendada | Obligatoria (>S/2,000 o US$500) |
Propietarios: Si el inquilino no paga, ya no debes pagar IR por esos meses impagos. Pero debes tener documentación que acredite el impago (cartas, estados de cuenta).
5 errores que cometen propietarios e inquilinos
Sin contrato escrito, el propietario no puede activar el desalojo express y el inquilino no tiene prueba de las condiciones pactadas. Todo acuerdo debe ser por escrito.
Sin esta cláusula, recuperar el inmueble requiere un juicio de 1 a 3 años. Es el error más costoso para el propietario.
Sin inventario con fotos, es imposible probar daños al inmueble y recuperar el depósito de garantía correctamente.
Desde 2026, los pagos superiores a S/2,000 deben bancarizarse. Aceptar efectivo sin constancia puede generar problemas tributarios al propietario y dejar al inquilino sin prueba de pago.
Si el contrato no establece qué ocurre si el inquilino permanece sin firmar renovación, se convierte automáticamente en arrendamiento de duración indeterminada, que es mucho más difícil de resolver.
¿Debo registrar mi contrato en SUNARP?
No es obligatorio, pero registrar el contrato en SUNARP tiene ventajas importantes:
- Para el inquilino: Si el propietario vende el inmueble, el nuevo dueño no puede desalojarte hasta que venza el contrato registrado (oponibilidad frente a terceros).
- Para el propietario: El registro fecha cierta al contrato, lo que es útil como prueba ante litigios.
- Costo: aproximadamente S/35 en derechos registrales, más honorarios notariales (~S/150-300).
Preguntas frecuentes
Debe incluir: identificación de partes e inmueble, monto y forma de pago, plazo, depósito de garantía, cláusula de allanamiento, inventario, prohibición de subarrendamiento, condiciones para mejoras, penalidades y mecanismo de resolución de disputas.
Permite al propietario recuperar su inmueble en 15 a 51 días ante el notario (Ley 30933), sin juicio. Es la cláusula más importante: sin ella, el desalojo puede demorar 1 a 3 años en los juzgados.
Desde 2026, los arrendadores personas naturales solo pagan IR cuando cobren efectivamente el alquiler. Además, pagos superiores a S/2,000 o US$500 deben bancarizarse obligatoriamente.
No es obligatorio, pero es recomendable. El registro protege al inquilino si el propietario vende el inmueble. El costo es aproximadamente S/35 más honorarios notariales.
La práctica usual es 1 a 2 meses de alquiler. No hay límite legal máximo, pero los juzgados consideran abusivo exigir más de 2 meses. Debe devolverse al término del contrato si el inmueble está en buen estado.
Con cláusula de allanamiento: desalojo notarial en 15-51 días. Sin esa cláusula: proceso judicial de 1 a 3 años. Por eso es fundamental incluirla en todo contrato nuevo.
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Fuentes: Código Civil peruano (Art. 1666 y ss.), Ley N.° 30933 (Desalojo Express), Ley N.° 32430 (Arrendamiento Justo), SUNARP, LP Derecho, IUS360, Nexo Inmobiliario. Artículo actualizado al 27 de marzo de 2026.
